湖北省武汉市蔡甸区

各街道办事处、乡人民政府，区人民政府各部门、各直属机构：

为进一步规范蔡甸区还迁安置小区物业管理工作，切实提升物业服务水平，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《湖北省物业服务和管理条例》《武汉市物业管理条例》及相关法律法规要求，结合我区还迁安置小区实际情况，就规范和提升还迁安置小区物业管理工作提出如下实施意见：

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，以建设法治幸福小区为目标，按照“街道（含中法生态城、蔡甸经济开发区、消泗乡，下同）党委领导，行业部门指导，社区党组织、业主委员会和物业服务企业配合协作，还迁安置群众参与”的原则，依法依规、多措并举做好还迁安置小区物业管理工作，逐步推进还迁安置小区物业管理工作规范化。

二、基本原则

（一）分级负责，属地为主。强化属地管理职责，明确街道、居（村）民委员会、区级有关部门和单位在还迁安置小区物业管理中的责任，充分发挥居（村）民委员会作为基层组织的主体作用和基础作用。

（二）党建引领，民主共建。以党建引领推进还迁安置小区物业服务管理工作，以民主促民生共建品质小区、共享品质生活。

（三）以人为本，依规推进。以还迁安置小区治理问题为导向，以平稳过渡为原则，保障还迁安置小区居民的权利，明晰还迁安置小区居民的义务，深入开展共同缔造，不断提升小区文明程度，促进还迁安置小区物业管理规范化、市场化。

三、工作举措

（一）严格落实各方职能职责

还迁安置小区物业管理及其监督管理活动按照《武汉市物业管理条例》执行。各街道应当将物业服务纳入社区常态化管理，建立居（村）民委员会、业主委员会、物业服务企业、居民参与的物业管理四方联动共商机制，充分发挥党建引领作用。

区住房和城市更新局负责宣传、贯彻、执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定；指导选聘符合条件的前期物业服务企业；协调处理物业管理投诉案件，依法查处物业服务行为中的违法违规行为；负责对业主委员会进行业务指导、培训和监督管理。

各街道负责辖区内还迁安置小区物业管理工作的综合协调和监管，将还迁安置小区物业管理纳入基层治理体系；负责还迁安置小区建成后的交付接收和日常管理工作；负责物业服务企业交接和临时物业管理工作；监督物业服务企业开展物业服务工作；监督房屋维修专户等资金的合法合规使用；建立还迁安置小区物业管理纠纷受理和调解机制，牵头调解处理还迁安置小区物业管理纠纷。

居（村）民委员会负责指导业主大会选聘物业服务企业，引导还迁安置小区居民支持物业管理，自觉缴纳物业管理费等。

建设单位负责还迁安置小区的建设和小区质保期内的维修及养护。

（二）健全物业管理组织体系

1．　强化社区党组织领导地位。各街道要加强社区党组织的主导作用，强化落实主体责任，加快推进党建引领的还迁安置小区物业服务管理机制建设。

2．　成立业主委员会。属地居（村）民委员会要指导和监督业主大会选举产生业主委员会，办理业主委员会备案。依法推荐符合条件的优秀居民（村民）、党员业主参选业主委员会，树立正确选人导向，充分调动还迁安置小区居民参与积极性，建立完善议事协调机制，常态化开展“共同缔造”，共商解决物业管理工作的重点、难点问题，协调处理物业服务矛盾纠纷，实现共商共建共治共享。

3．　规范物业选聘。建设单位按照《武汉市前期物业管理招标投标管理办法》有关规定，通过招投标选聘前期物业服务企业，鼓励平台企业参与物业小区市场化规范管理。在招投标时将服务等级、收费标准、物业服务内容等予以明确，确保服务质量。对已实施物业服务的还迁安置小区，属地居（村）民委员会指导业主委员会加强对物业服务企业的监督，探索还迁安置小区居民参与小区治理的模式和路径，走融合共建共治发展路子。业主大会定期开展物业服务满意度测评，合理运用满意度测评结果，按照法定程序对物业服务企业予以解聘或续聘。

（三）依规合理确定物业服务标准

1．　收费标准。还迁安置小区物业服务收费标准执行政府指导价。服务标准参照《武汉市住宅物业服务等级标准》执行，收费标准由各街道综合考虑小区物业服务内容、服务标准、服务成本和业主承受能力等因素，按照规定的指导价范围和程序制定，并向社会公布。高层住宅（有电梯）物业服务费在合同约定中缴纳标准为1.2元／㎡／月—2.7元／㎡／月，多层住宅（无电梯）0.7元／㎡／月—2.7元／㎡／月。

2．　收费模式。为引导还迁安置小区居民尽快实现从村湾自建房向现代城市居民小区生活管理方式的转变，结合蔡甸区还迁安置小区物业管理的实际情况，可对还迁安置小区居民物业服务费用在一定时间段内给予适当补助。各街道按照《湖北省物业服务和管理条例》《武汉市物业管理条例》及相关法律法规要求，对自然村湾拆迁采取低起步、逐年递增的收缴方式，制定具体的物业费补助实施办法，以确保物业管理的规范化。

（四）明确房屋维修及资金来源

以还迁安置小区房屋安全为基本，参照《武汉市住宅专项维修资金管理办法》的有关规定，以属地街道为责任主体，将还迁安置小区纳入房屋维修基金正常缴纳和支出使用渠道，依规开展房屋维修。机制尚未建立和运行的，由属地街道为管理区域，结合实际情况制定房屋维修方案，履行房屋维修申报流程，保障还迁安置小区共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

1． 资金来源

（1）维修资金来源：还迁安置小区直属街道、社区管理的地下车位租金、商铺租金与小区公共部分的收益。

（2）还迁安置小区所属社区直接进行物业管理的，所收物业费的收支节余转入房屋维修专户。

（3）以上两项来源如不能满足正常使用，由属地街道另行筹措解决。

2．　房屋维修

属地街道应建立还迁安置小区房屋维修问题反馈渠道，确保房屋维修得到及时解决。房屋共用部位、共用设施设备保修期满，由街道负责协调维修更新，所需费用从房屋维修专户中支出。

四、工作要求

（一）提高政治站位，加强组织领导。各街道、区直有关部门要高度重视，切实加强领导，统一思想认识，提高政治站位，强化责任意识，将还迁安置小区物业管理工作纳入服务民生的重要内容，确保各项工作落细落实。

（二）完善工作考核，建立奖惩机制。将还迁安置小区物业管理工作纳入区级绩效目标考核体系，探索设置相应激励机制，鼓励积极推行还迁安置小区物业管理工作。居（村）民委员会和业主委员会每年按照《物业服务合同》和《武汉市物业管理条例》对市场化选聘的物业公司进行考评，考评结果与物业公司物业服务费挂钩，对考评不达标的物业服务企业，依约解除合同。建立不良物业服务企业市场限入及淘汰机制，对擅自解除物业服务合同的物业服务企业，限制其参与区还迁安置小区物业服务招投标。

（三）强化宣传引导，营造良好氛围。区住房和城市更新局会同各街道加大还迁安置小区物业管理政策法规宣传力度，引导居民树立契约意识，依法缴纳物业服务费，积极报道还迁安置小区物业管理优秀做法和典型案例。持续深化共同缔造，强化居（村）民委员会、物业服务企业和业主委员会的治理能力和服务水平，不断提升人民群众文明素养和幸福指数。

本实施意见自2024年10月17日起施行，有效期三年。